Économie et Finance

Secteur immobilier, une sortie de crise difficile !

le 25 octobre 2019


Si nous devions dresser un bilan du secteur de l’immobilier au Maroc, on pourrait affirmer, sans grand risque d’erreur, qu’il est dans la tourmente depuis quelques années déjà. La crise qu’il connait perdure depuis plus d’une décennie avec un pic sur ces dernières années, et la sortie de ce marasme se fait encore attendre.

Aux origines de la crise

Les difficultés du secteur ont débuté en 2008, dans le sillage de la crise financière internationale.

En effet, cela a commencé par toucher l’habitat moyen et haut de gamme.

Ce segment, extrêmement porteur et très rentable, connaissait une progression à deux chiffres, devenue continue et même permanente.

Cette embellie a bénéficié à presque tous les acteurs, leur permettant de dégager des marges confortables, qui, d’ailleurs, leur ont servi par la suite et temporairement, à amortir les conséquences de la crise qui s’annonçait.

Cela, alors la crise des subprimes avait entraîné une baisse de la demande, principalement étrangère, sur plusieurs régions du Maroc comme Marrakech, Tanger, impactant le haut du marché, lequel par ailleurs était en déconnexion avec le pouvoir d’achat des Marocains.

Heureusement que sur un autre segment, celui du logement social, le secteur continuait de progresser, tablant sur une offre d’habitat mieux adaptée aux attentes financières d’une grande majorité de Marocains.

Sauf que les promoteurs se sont rués sur ces programmes qui présentaient par ailleurs une attractivité liée au système d’incitation fiscale mis en place en 2010, avec un montage permettant une exonération de la TVA.

Toutefois, comme le dit le rapport du Conseil National de l’Habitat de 2018, «malgré ces efforts et les résultats obtenus, la question du logement des ménages pauvres et vulnérables et d’une partie non négligeable des couches moyennes reste problématique et le rythme de renouvellement des besoins liés aux demandes sociale, soutenu face à une diversification insuffisante des produits logements sur le marché réglementaire et une offre en logements qui continue à être inadaptée par rapport aux capacités financières et caractéristiques sociales de nombreux  ménages ».

En conséquence, d’une part, le logement social à 250.000 DH a connu un glissement très tôt vers les couches sociales moyennes, devenu inabordable pour les couches les plus démunies. Et d’autre part, très rapidement, au niveau de la classe moyenne et à ce prix plafonné, ceux qui pouvaient acheter ce type de logement l’ont fait et le secteur de l’immobilier s’est retrouvé avec une production disponible qui ne trouvait pas preneur.

Et ce car, il y a toujours eu une autre offre, celle réellement conforme au logement social, dont le coût est à 140.000 DH, qui cible les citoyens issus des bidonvilles et ceux ayant des revenus faibles et irréguliers inférieurs 1,5 fois à 2 fois le SMIG, qui n’a malheureusement pas connu le succès escompté.

D’autant que le financement par le Fogarim, garantie supplémentaire destinée à dynamiser la demande des personnes aux revenus faibles et irréguliers, n’a pu atteindre ses objectifs en raison de la frilosité des banques.

Aujourd’hui, la plupart des institutions financières s’en sont d’ailleurs désengagées !

Le manque d’engouement des populations issues des bidonvilles, s’explique par leur préférence dès 2010, pour les lots de terrain.

En effet, si les logements de 140 000 dhs bénéficient d’une subvention du Ministère de l’Habitat de 40 000 dirhams, les lots de terrains, sont d’une superficie de 80 à 100 mètres carrés à 50 000 dirhams uniquement, avec en plus, une subvention de l’État de 25 000 dirhams par ménage. Cette formule depuis 2010 est la plus prisée par les ménages des bidonvilles.

Aujourd’hui, ce diagnostic reste entier et de fait amer.

Le secteur immobilier a du mal à sortir de la crise, depuis pratiquement dix années ! Ce qui cause un grand dommage économique au pays parce qu’il s’agit d’un grand pourvoyeur d’emplois.

Cette crise, d’abord conjoncturelle, s’est installée et accentuée depuis trois ou quatre années, et est donc devenue structurelle.

Le secteur continue à souffrir du même phénomène d’inadéquation du produit à la cible. Les promoteurs privés sont accusés d’avoir privilégié la maximisation des profits, pour répondre aux attentes de leurs actionnaires, et malheureusement au détriment de la qualité de leurs productions et pour des prix élevés puisque l’effort de l’Etat n’était pas suffisamment répercuté.

Al Omrane, challenges et réalisations

Côté public, l’État à travers son outil opérationnel Al Omrane, s’est orienté vers le déploiement des grands programmes publics.

Il s’agissait de se concentrer d’abord sur la résorption de l’habitat insalubre en réduisant le nombre de bidonvilles et en restructurant les quartiers clandestins et sous équipés, mais également en intensifiant l’offre pour prévenir au mieux la reconstitution de nouveaux noyaux d’insalubrité.

Il lui fallait gérer sa mission en répondant à la demande publique, tout en maintenant ses équilibres financiers.

Pour relever ce défi, Al Omrane a investi plus de 76 milliards de Dirhams depuis sa création en tant que Groupe en 2007, en produisant plus de 569.000 unités, en propre et dans le cadre du partenariat avec le secteur privé, et contribuant ainsi à réduire significativement le déficit en logements que connait le Maroc.

De fait, la mise en œuvre du programme de restructuration des quartiers sous-équipés par Al Omrane, a aussi permis l’amélioration des nouveaux espaces de vie qui ont profité à plus de 5 millions de nos concitoyens

Et Al Omrane s’est aussi attelé à assainir le passif par l’apurement des titres fonciers sur 360 000 unités d’habitat, aujourd’hui le reliquat est de 91 000 logements.

L’engagement citoyen d’Al Omrane

Une direction des projets stratégiques de la Holding Al Omrane veille au suivi de l’apurement de ce passif qui a été très lourd.

Al Omrane a adopté une nouvelle approche pour ses catégories de clients, le citoyen et les programmes gouvernementaux et des collectivités territoriales, avec 71 représentations sur l’ensemble du pays.

Les clients-citoyens et principalement les populations démunies représentent la plus grande partie de son activité.

La mission du Groupe est en effet de permettre d’abord aux plus démunis de vivre dans des conditions de vie digne.

Il s’agit d’une population qui est souvent marginalisée, qui vit dans des conditions de fragilité, et dont les capacités financières sont trop faibles pour lui permettre d’accéder à un cadre de vie décent.

Pour réaliser ces opérations, Al Omrane bénéficie en général d’un foncier public à un prix adéquat qui lui permet de soutenir le programme, d’équilibrer le projet et de pérenniser son existence pour poursuivre l’exécution des programmes public dont il a la charge.

Rappelons qu’Al Omrane est le seul opérateur public immobilier, il s’inscrit pleinement dans la régionalisation en calquant son organisation sur celle du découpage territorial avec ses filiales régionales qui couvrent les 12 régions du Royaume.

Dix conventions ont été conclues avec 10 régions à travers lesquelles Al Omrane se met à leur service pour les accompagner dans les programmes publics d’habitats et de résorption de l’habitat insalubre mais également dans les programmes de développement et aménagement urbain….

Voici un petit bilan de la situation du secteur immobilier qui connait certes une crise, mais qu’au moins la prise en charge des démunis continue avec Al Omrane…

Afifa Dassouli