Comme nos lecteurs ont pu souvent lire dans nos pages, le marché des capitaux marocains, qui souffre d’un très faible dynamisme, d’un manque certain de liquidité, et dont les différents rendements sont plus que médiocre, a grand besoin d’un nouveau souffle. Les OPCI, Organismes de Placement Collectif Immobilier, dont le régime avait été créé en août 2016 par la loi n°70-14, voient enfin le jour, après trois années de mise en place et d’affinement des textes règlementaires, fiscaux et comptables. Ou presque, car il reste encore une deuxième circulaire en attente de validation au Secrétariat Général du Gouvernement, et les agréments des sociétés de gestion, dont les dossiers de demande sont déposés, doivent être encore délivrés par l’AMMC (Autorité Marocaine du Marché des Capitaux). Mais il s’agit d’une question de semaines, ou, tout au plus, de quelques mois.
Les OPCI, rappelons-le, sont des véhicules d’investissement réglementés ayant pour objet principal la construction ou l’acquisition d’immeubles, exclusivement en vue de leur location. Pour marquer l’arrivée de ce nouvel instrument financier au Maroc, une conférence a été organisée mardi 11 juin à Rabat, par le MEF et l’AMMC, à laquelle ont pris part des officiels marocains, des représentants des différents secteurs de la finance, ainsi que de nombreux internationaux (représentants de la Banque mondiale, bailleurs de fonds, etc.). Elle avait pour but de présenter le cadre législatif et règlementaire régissant les OPCI et de discuter les opportunités de financement et de placement qu’ils offrent.
« C’est un placement moderne et de qualité », a ainsi déclaré M. Mohamed Benchaaboun, ministre de l’Economie et des Finances, ajoutant que ses avantages sont « la souplesse, la diversification à travers l’accès à différents marchés, et l’atténuation du risque ». Ce marché, dont le potentiel est estimé à 200 milliards de dirhams (MMDH) pour l’immobilier de bureaux à lui-seul, devrait également, a souhaité M. le ministre, permettre la modernisation et la professionnalisation de la gestion d’immeubles dans le Royaume, qui en a grand besoin.
Un accompagnement promis du marché et de ses acteurs
De son côté, Mme Nezha Hayat, Présidente de l’AMMC, a rappelé que le Maroc est le 38è pays au monde, le 3ème en Afrique et le 1er dans la région, à lancer ce type d’instruments. Les OPCI permettent « d’accéder aux avantages du marché immobilier, sans les inconvénients », vu que la gestion sera confiée à des experts dans le domaine. De même, les OPCI pourront alléger les bilans des entreprises, car elles « pourront externaliser leur immobilier d’exploitation ». Avec le challenge pour le régulateur de « développer le produit sans trop de risques », Mme Hayat a promis que l’AMMC accompagnera de près les acteurs du marché, et mènera de grands efforts de communication, aussi bien auprès des professionnels, pour lesquels un premier guide a été publié, qu’auprès des petits porteurs, dans un deuxième temps (les premiers à s’attaquer au marché seront sans nul doute les investisseurs qualifiés et les institutionnels).
Il faut noter qu’en plus des sociétés gestionnaires, une autre classe d’acteur majeure pour les OPCI est formée par les sociétés en charge de l’évaluation des biens immobiliers, dont la justesse des travaux est une condition sine qua non de la bonne performance des OPCI. Ces sociétés seront agréées par le MEF, qui a annoncé avoir déjà délivré trois agréments, avec plusieurs autres en attente.
Lors de cette rencontre autour des OPCI, de nombreux intervenants ont débattu des tenants et aboutissants de cette nouvelle classe d’actifs, et des experts internationaux sont venus apporter leurs retours d’expériences. Parmi ces derniers, un responsable espagnol a souligné la grande importance de la justesse de l’évaluation des actifs dans la réussite de l’introduction des OPCI, dont le manque a plombé le lancement des OPCI dans son pays.
Une fiscalité incitative
Les intervenants ont également longuement discuté des spécificités comptables et fiscales des OPCI. Sur le premier point, les gestionnaires afficheront un bilan classique, sauf que les amortissements disparaissent et que tous les actifs sont à leur valeur de marché.
En ce qui concerne la fiscalité, le MEF a mis en place un régime incitatif qui concerne l’ensemble des acteurs. Les sociétés gestionnaires seront exonérées de l’IS, et de la retenue à la source sur les dividendes et intérêts. Les investisseurs physiques seront soumis au droit commun de 15%, avec une taxation de 20% sur les plus-values. Les investisseurs moraux paieront l’IS au taux standard avec un abattement de 60%, et l’IS standard pour les plus-values. Enfin, les personnes physiques ou morales qui feront apport de leur bien verront leur plus-value exonérée au moment de l’apport. L’impôt sera payé à la cession partielle ou totale des titres, avec un abattement de 50%. Les droits d’enregistrement seront exonérés pour l’ensemble des acteurs. Il est à noter que ce régime incitatif sera effectif jusqu’au 31 décembre 2020, pour permettre le meilleur lancement aux OPCI.
Il reste donc à souhaiter à ce nouveau type d’actif, la « pierre papier », un franc succès dans sa mission Ô combien cruciale de redynamiser le marché des capitaux marocains.
Selim Benabdelkhalek
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