Économie et Finance

Alliances sort de l’engrenage de sa dette privée

le 8 janvier 2020


Alliances Développement Immobilier lance une émission d’un emprunt obligataire partiellement garanti dans le cadre de la restructuration d’une partie de sa dette privée, de 1 093 132 000 dirhams, en parallèle d’Alliances Darna qui émet une émission identique dans sa forme et son objet pour un montant de 534 544 000 dirhams.

Ces deux opérations qui consistent en un support de conversion de titres de dette antérieures en de nouveaux, traduisent la dernière phase d’un processus de restructuration de la dette du Groupe immobilier coté en bourse.

En effet, la restructuration de la dette obligataire d’ADI a été menée en trois étapes préalablement établies.

La première consistait à offrir des dations en paiement aux détenteurs de ses émissions obligataires et les banques ont été les premières à accepter des actifs immobiliers en annulation d’une partie de leurs créances.

Mais si d’autres institutionnels ont fait de même, les OPCVM, qui détenaient près de 2 milliards de dirhams d’obligations Alliances développement et Darna, ne pouvaient légalement convertir leurs titres en biens immobiliers, étant dans l’impossibilité légale de loger ce type d’actifs dans leurs bilans.

C’est donc à ce moment qu’est intervenue la seconde phase de la restructuration de la dette du groupe immobilier par la création d’un fonds de titrisation pour donner à cette catégorie de créanciers la possibilité soit de recourir à leur tour aux dations en paiement, soit acquérir des biens immobiliers en annulation de leurs créances.

Concrètement, les OPCVM ont pu ainsi convertir leurs créances obligataires en parts d’un fonds de titrisation créé pour détenir des actifs immobiliers.

Ce fonds Domus, créé fin 2017 début 2018, géré par BMCE Bank of Africa, a bénéficié d’acquisitions d’actifs immobiliers qui incluent, entre autres, le projet Lixus, pour plus d’un milliard de dirhams.

Sur une maturité de 7 ans, son objet consiste à procéder à la vente de ces actifs et en rétrocéder le fruit aux propriétaires du fonds, détenteurs de ses parts.

La sécurité de Domus, repose sur l’engagement d’ADI de reprendre les actifs restants à la fin de sa maturité, ce qui transformerait les dations en paiements en ventes en réméré.

Les institutionnels qui ont pu utiliser ce véhicule de conversion de leurs créances ADI, sont, bien sûr, ceux dont la nature les destine peu ou prou à investir sur le moyen ou long terme.

Ce sont aussi des investisseurs qui pouvaient s’exposer à un autre risque que le risque obligataire, celui immobilier telles les banques certes, et certains OPCVM à travers le fonds de titrisation.

Par contre, d’autres OPCVM ne pouvaient pas s’y hasarder comme par exemple ceux investis à court terme ou tout simplement qui n’ont pas voulu prendre de risques immobiliers sans rendement immédiat et dans l’éventualité de subir la variation de la valeur du fonds en fonction de celles des biens qu’il porte.
En définitive, après la restructuration de la dette notamment bancaire sous forme de dations et celle d’une partie des obligataires avec le fonds de titrisation, un reliquat de créanciers d’ADI n’avait pas trouvé de terrain d’entente avec la société immobilière cotée en bourse.

Aujourd’hui, un reprofilage de ce reliquat même de la dette privée d’ADI vient d’être bouclé.

Il concerne la très grande majorité des détenteurs résiduels d’obligations d’ADI et Darna, soit, selon des sources bien informées, plus de 90% d’entre eux.

Cette dernière phase consiste aujourd’hui en deux émissions obligataires d’ADI et de Darna du montant du reliquat de la dette capitalisée des intérêts antérieurs non payés, sur une durée de 10 ans avec un différé de 3 ans, à un taux de 3% , partiellement garanties, et surtout amortissables.

Il faut savoir que cette étape finale de la restructuration de la dette d’ADI, intervient après plus qu’une longue année durant laquelle, il a fallu clôturer les deux précédentes phases décrites plus haut, notamment en identifiant et libéralisant les actifs donnés en dations en direct ou par l’intermédiaire du fonds de titrisation.

Et ce ne fut pas une mince affaire en termes d’identification de titres fonciers, de détachement de ces derniers et de leur transfert à leurs nouveaux propriétaires.

Les actuelles émissions s’adressent en définitive aux obligataires institutionnels notamment OPCVM qui détiennent des obligations d’ADI échues et non remboursées en capital et intérêts.

Elles se basent sur l’accord de ces derniers pour re-profiler leurs créances en échangeant les anciens titres qu’ils détiennent contre les nouveaux ainsi créés.

En d’autres termes, ils se sont engagés à annuler une ancienne créance et à souscrire à une nouvelle.

Ce fut d’ailleurs l’objet de la signature d’une convention entre ces parties prenantes et le groupe ADI, en amont des émissions lancées aujourd’hui.

Et donc, il n’y a aucun risque d’insuccès des émissions ADI et Darna, car elles sont une simple formalité de transformation d’une dette obligataire en une autre ou de plusieurs lignes obligataires en une nouvelle. Et les investisseurs ont préalablement accepté toutes les conditions.

Si cette opération est publique, c’est parce qu’elle passe par le marché financier et soumise à l’accord de l’AMMC, mais elle ressemblerait parfaitement à un rééchelonnement de tout crédit bancaire qui se fait discrètement entre une banque et son client.

La situation financière de la société immobilière cotée en bourse sort renforcée de ce long processus de restructuration de sa dette depuis 3 ans.
En effet, les dations en paiements n’ont pas eu d’impact sur les capitaux propres puisqu’elles ont joué à la baisse parallèlement sur l’actif immobilisé et les dettes au passif.

L’opération des ORA, obligations convertibles en actions qui, après avoir été reportée, a fini par donner lieu à une augmentation de capital, a permis de plus que doubler le capital d’Alliances, à 1,8 milliard de dirhams, compensant le maintien sur 10 ans des 1,5 milliard de dirhams des émissions actuelles d’ADI et Darna.

Et si l’activité du groupe immobilier repart, le tour est gagné…

Afifa Dassouli