La Nouvelle Tribune :
M. Cheddadi, le marché des capitaux ne procure plus des rendements honorables aux institutionnels, ses principaux acteurs !
Les taux des bons du Trésor, BDT, se sont dépréciés et la bourse n’est pas très active. Comment la CIMR appréhende-t-elle cette situation ?

M. Khalid Cheddadi :
En effet, nous sommes investis dans ces deux catégories qui touchent nos engagements différemment.
Pour ce qui de l’obligataire, les taux d’intérêts ont effectivement baissé et Il faut savoir que pour un portefeuille d’obligations dont le rendement moyen est de 3,5% sur 15 ans, toute baisse de taux engendre une valorisation du portefeuille.

Mais les institutionnels ne profitent de cette revalorisation que s’ils vendent, ce qu’ils ne font pas par manque d’opportunités de replacement, sauf racheter des BDT à un taux inférieur.
Ils ne peuvent cristalliser une plus-value pour se placer sur un portefeuille moins rentable.

Par ailleurs, les institutionnels appréhendent une augmentation de taux des BDT, inéluctable après une longue période de baisse, même si aujourd’hui elle ne se dessine pas réellement sur le court et moyen termes.

L’inflation est maîtrisée et l’économie a encore besoin de conditions de financement favorables, donc des taux bas. D’autant que l’environnement mondial connait des contextes de taux bas.
On peut donc craindre, dans un horizon de 3 ans, que les taux se maintiennent, voire baissent un encore un peu.

Pour ce qui est de la bourse, le niveau de taux bas des obligations l’a impactée du simple fait que les investisseurs reportent naturellement leurs placements vers les actions pour améliorer leur rentabilité financière. Les cours sont ainsi poussés à la hausse, impactant de fait le rendement du dividende qui diminue.

C’est arithmétique. Plus les cours augmentent pour un même dividende, plus les rendements des valeurs cotées baissent.
En conséquence, les institutionnels sont face à un effet ciseaux, face à une double baisse des taux d’intérêts et des rendements des dividendes.

Le vrai problème, c’est l’étroitesse de la bourse et son faible dynamisme, son marché est restreint, son périmètre n’évolue pas !
Il faudrait qu’il s’élargisse pour absorber les investissements des institutionnels !

Les portefeuilles des institutionnels sont quasi identiques du fait d’abord des contraintes réglementaires et de celles des marchés…

En effet, la réglementation des compagnies d’assurances et des caisses de retraite impose que 30% de nos investissements soient réalisés en bons du trésor.
Pour la CIMR, c’est d’ailleurs 40% et 60% pour la CMR.
Parallèlement, leurs portefeuilles sont investis à plus de 50% en moyenne en bourse (sauf pour la CMR).

Nous détenons des actions en fond de portefeuille face au manque de produits pour nous diversifier. Nous sommes bloqués entre ces deux alternatives de placements qui, au final, ne sont plus rentables, ni l’une, ni l’autre !

Avec les OPCI, avez vous aujourd’hui une alternative attractive ?

Nous étions déjà investis dans d’autres produits financiers comme les actions non cotées et l’immobilier en direct, mais aujourd’hui avec les OPCI et les produits innovants lancés par le Ministre des Finances, nous avons de nouvelles perspectives de diversification de portefeuille.

Pour ce qui est de l’immobilier, il est difficile pour les institutionnels de le gérer en direct, c’est un métier de spécialistes, que ce soit pour la conception du produit, de la construction, de la commercialisation ou encore de la gestion du portefeuille de locataires.

Donc les OPCI, apportent la solution idoine pour accompagner les institutionnels dans le secteur de l’immobilier ?

Effectivement, les institutionnels vont investir dans ces Organismes de Placement Collectif en Immobilier, lesquels acquièrent et gèrent de l’immobilier et nous rétribuent par un rendement plus élevé.

L’intérêt pour notre profession est d’avoir affaire à des professionnels.
Nous sommes également rassurés parce que ce nouveau produit est adossé à une réglementation qui nous protège. Elle impose aux gestionnaires des OPCI, un ensemble de règles qui en assure la transparence.

Les institutionnels ont plusieurs possibilités d’investir dans les OPCI, celles de participer à des OPCI grand public, mais aussi de recourir à des OPCI dédiés, dont ils sont entièrement détenteurs, à l’instar des OPCVM dédiés.

Pour nous, l’immobilier est un domaine important dans lequel on doit investir et ces nouveaux produits attirent les institutionnels tout particulièrement aujourd’hui, pour apporter une alternative aux faibles rendements qu’ils enregistrent dans les autres segments.

Avec les OPCI, ils vont améliorer la rentabilité de leurs portefeuilles. D’autant que les OPCI assurent un rendement évolutif, les loyers augmentant réglementairement de 10% tous les 3 ans.

De plus, en tant que propriétaires des OPCI, ils bénéficient aussi de l’appréciation de la valeur des biens immobiliers détenus par les OPCI, qui peuvent aussi créer de la plus-value latente.
Pour toutes ces raisons, la demande des OPCI va être importante du côté des institutionnels.

Que dit la réglementation des Assurances et Caisses de retraite sur la proportion de l’immobilier et des OPCI dans le portefeuille des institutionnels ?

La réglementation fixe aux institutionnels des minima ou maxima par catégories d’engagements. Pour la CIMR, elle impose un maximum de 15% en immobilier et les OPCI rentrent dans ce pourcentage, ce qui représente un potentiel de 10 milliards de dirhams.

Or, nous sommes loin de ces proportions, avec une part de 2% uniquement. Nous avons donc beaucoup de marge.
Cet outil va servir à différentes institutions pour regrouper, assainir et rentabiliser leur patrimoine immobilier et donc certains seront fermés.
Les OPCI grand public vont s’investir certainement d’abord dans ce qui est disponible dans les grandes villes sur tout ce qu’il y a d’accessible, avant de s’élargir à tout le Maroc.

Quels sont les avantages fiscaux de ces produits immobiliers ?

Les OPCI présentent de très importants avantages fiscaux. Tout d’abord, les cessions des biens à l’OPCI sont exonérées de tout impôt de transmission et droits d’enregistrement ou autre plus-value de cession.

Celles-ci seraient taxées à la revente éventuelle des biens concernés par l’OPCI.
De même, l’OPCI peut à acheter et vendre sans frottement fiscal.

Ainsi, l’OPCI défiscalisé est intéressant même pour gérer son propre patrimoine immobilier pour les institutionnels.
Mais ce n’est pas la vocation première des OPCI, leur vraie vocation est d’accueillir de l’argent frais pour investir sur le marché immobilier.

C’est ce que vont faire les institutionnels notamment parce que ce sont des véhicules attractifs sur le plan fiscal.
Pour animer ce marché, il faut que l’État continue sa politique d’externalisation de son patrimoine immobilier et qu’il s’ouvre au privé par le biais d’appel d’offres.
Car son patrimoine est immense en hôpitaux, universités, écoles, aéroports, etc…

M. Cheddadi, la CIMR, que vous présidez, utilise-t-elle d’autres outils pour diversifier ses placements ?

Oui, nous avons lancé des investissements à l’international, profitant de la réglementation qui nous permet d’investir 5% de nos réserves à l’extérieur.
Les institutionnels marocains utilisent assez peu cette possibilité.

La CIMR a fait l’année dernière un travail pour trouver des opportunités dans le private equity à l’étranger, et depuis nous avons engagé 3 ou 4 investissements.
Je précise qu’il s’agit d’investissements par le biais de fonds dans les PME.

L’investissement dans l’entreprise est différent selon qu’elle soit cotée ou non.
Dans le premier cas, l’achat de parts ou actions est censé être risqué, mais liquide sur un marché. Dans le non coté, les institutionnels achètent des parts de fonds gérés par des sociétés de gestion qui investissent dans des PME, et répartissent le risque sur plusieurs entreprises.

La stratégie de ces fonds est d’accompagner ces PME dans leur croissance, ce qui suppose qu’elles ont des projets de développement.
De plus, il y a différentes classes d’entreprises, celles qui démarrent, les startups, celles en plein développement, etc…

C’est un marché très important en Europe et aux États-Unis, mais qui reste marginal au Maroc.

Le comportement des institutionnels peut-il faire évoluer le marché des capitaux ?

Notre marché des capitaux utilise toutes les technologies qui existent de par le monde et qui sont adaptables chez nous.
D’autres ne le sont pas encore comme les outils des marchés à terme par exemple.

Mais notre marché n’est pas suffisamment mûr et notre bourse insuffisamment large !
Elle ne joue pas son rôle de financement de l’économie.

Le marché des capitaux au Maroc évolue au rythme qu’impose l’économie nationale.
La création des OPCI marque une inflexion qui va lui permettre de se développer et de structurer le marché immobilier locatif.

Entretien réalisé par Afifa Dassouli

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