Économie et Finance

OPCI, l’exemple (probant) de la France

le 7 mai 2019


L’arrivée des OPCI est une très bonne nouvelle par les temps qui courent où la bourse vient d’afficher une performance négative à la fin 2018 tandis que les rendements obligataires sont faibles du fait des niveaux bas des taux d’intérêts et même de l’assurance-Vie, puisqu’inférieurs à 3,5%.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), constituent de ce fait, des nouveaux produits financiers plus dynamiques et dont le succès a été confirmé sous d’autres cieux.

C’est le cas tout particulièrement en France où elles ont affiché rendement moyen de 4,35 % l’année dernière et autant en 2017 avec 4,43 %.

En France et en 10 ans, de 2008 à 2018, les SCPI, qui permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier de bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, résidences seniors et même de santé, a réalisé un rendement moyen annuel de 6 %, un taux très attractif aujourd’hui qui a engendré une collecte très dynamique des épargnants, intéressés par les SCPI dites de rendement.

Selon des statistiques de l’Aspim, Association française des sociétés de placement immobilier, celles-ci ont collecté déjà un total de 5 milliards d’euros en 2018 en croissance par rapport à 2017.

Tout particulièrement, les SCPI investies dans la santé et l’éducation en France ont fait un bond exceptionnel dans leur collecte, ce qui peut inspirer le Maroc en mal d’investissements dans ce domaine.  -La SCPI est aujourd’hui un actif installé durablement dans le paysage de l’épargne, elle tend en effet à devenir un produit d’épargne incontournable pour bien préparer sa retraite et peut concurrencer l’assurance-vie.

Leur taux de rotation en 2018 est très bas à 2 %, c’est dire qu’il s’agit d’un produit d’investissement puisque que peu d’épargnants revendent.

La durée de détention moyenne d’une SCPI s’élèverait à 22 ans.

Pourtant, il s’agit d’un produit liquide, le rachat des parts  est assuré par la société de gestion qui reverse l’argent au vendeur et se retourne vers d’autres acheteurs. Sachant qu’il s’agit d’immobilier, la sortie est bien plus pratique et plus rapide qu’une vente immobilière classique.

Si les SCPI plaisent de plus en plus, c’est donc, en premier lieu, pour leur rendement très attrayant, même si cette performance varie d’une catégorie de SCPI à l’autre.

La catégorie phare est celles des bureaux même si elle n’est pas la plus la plus rémunératrice.

En France, le bilan 2018 joue clairement en faveur des SCPI diversifiées, lesquelles affichent un rendement moyen de 5,3 %.

Les gérants ont bien compris que varier les actifs immobiliers, et non plus se limiter aux seuls bureaux ou commerces, est l’une des clés du succès.

La majorité des SCPI nouvellement créées sont des diversifiées, et même les premières ne sont plus dédiées à un seul type d’actif.

Aucun secteur n’est exclu, des bureaux et baux commerciaux à l’hôtellerie et même les campings premium, en passant par la santé dont l’immobilier présente l’avantage d’être largement déconnecté des cycles économiques comme l’éducation, mais aussi les résidences étudiantes et d’affaires jusqu’à l’immobilier européen.

Le tourisme est l’autre grande tendance de ces investissements spécialisés L’achat de logements résidentiels est le troisième filon qui se dégage aujourd’hui des stratégies d’investissement, ce qui peut paraître étonnant pour des véhicules créés pour investir dans l’immobilier… Selon l’ASPIM, plus de 30 % des investissements 2018 en France ont été réalisés à l’étranger, dans des pays à forte valeur ajoutée comme l’Allemagne, l’Italie, les Pays-Bas soit 7 % de plus qu’en 2017.  De même qu’en France, les sociétés de gestion prospectent ailleurs qu’à Paris, où le foncier est rare et cher.

Elles misent davantage sur le Grand Paris et les métropoles dynamiques de province.

Par ailleurs, les SCPI plaisent aussi pour la régularité des revenus, versés tous les trois mois.

Il faut aussi s’intéresser au taux d’occupation financier (TOF), rapport entre les loyers réels facturés et le montant qui serait encaissé si tout le patrimoine immobilier était effectivement loué, qui doit être élevé.

Heureusement pour les bureaux qui constituent le socle de la plupart de ces véhicules d’épargne…

Afifa Dassouli