Plus l’industrie marocaine se développe et prend de la profondeur, plus ses besoins deviennent importants. Les foncières spécialisées dans le financement de locaux industriels constituent l’un des mécanismes de réponse structurelle à ces besoins croissants.
Pour comprendre l’activité d’externalisation d’actifs immobiliers, il faut revenir une étape en arrière.
Aujourd’hui, la concentration de certaines foncières sur l’industrie se justifie par la politique de l’État. Celle-ci repose sur la volonté de mobiliser toutes les forces vives en faveur du développement industriel, l’industrialisation du pays étant l’un des principaux vecteurs de création d’emplois.
Concrètement, il s’agit d’entrepreneurs qui puisent dans leurs actifs afin de financer leur activité. Pour ce faire, ils vendent certaines de leurs immobilisations – bureaux, usines, hôpitaux ou écoles, selon leur secteur d’activité – afin de récupérer des liquidités qu’ils réinjectent dans leur cœur de métier.
Ce choix s’explique principalement par le fait que la rentabilité immédiate de ces actifs immobiliers est inférieure à celle générée par leur activité principale.
Ainsi, lorsque les entreprises atteignent un certain niveau de structuration, comme c’est le cas à l’international, elles cherchent à externaliser leurs actifs immobiliers, qu’elles préfèrent louer auprès des foncières plutôt que de continuer à les détenir.
Autrement dit, lorsque les entreprises deviennent plus structurées, l’acquisition de biens immobiliers, qui ne relève pas de leur cœur de métier, est progressivement remplacée par la location. Le coût moyen pondéré du capital, qui doit se situer entre 12 % et 14 %, est en effet pénalisé par des immobilisations insuffisamment rentables.
Traditionnellement, un investisseur industriel devait consacrer plus du tiers de son investissement à son installation immobilière et à ses équipements, voire à la construction de son usine. Aujourd’hui, il préfère consacrer l’intégralité de son budget à son activité et ne supporter qu’un loyer afin d’améliorer sa rentabilité.
Or, les OPCI sont, par définition, des spécialistes de l’immobilier. Ils acquièrent les actifs, les adaptent aux besoins des investisseurs et les leur louent.
Ce métier de Real Estate Investment Trusts (REITs) est largement répandu dans le monde. Il représente plus de 4 500 milliards de dollars d’actifs immobiliers, portés par des foncières qui gèrent une épargne institutionnelle et individuelle avoisinant les 2 500 milliards de dollars.
Depuis longtemps, dans les économies occidentales, les entreprises n’investissent plus directement dans leurs actifs immobiliers. Ce sont les gestionnaires d’actifs qui créent des foncières, administrent ces patrimoines de manière professionnelle, les valorisent et en assurent la pérennité.
Les foncières, qui existent depuis longtemps, peuvent prendre la forme d’un OPCI immobilier, c’est-à-dire d’une foncière réglementée portant des actifs immobiliers.
Ce véhicule concentre d’importants actifs et permet à l’économie de dégager des financements destinés à différents secteurs d’activité.
Par ailleurs, il favorise une gestion professionnelle de l’immobilier ainsi qu’une maintenance adaptée aux exigences des locataires. Sa rentabilité est soutenue par la dynamique économique et par la pérennisation du secteur immobilier.
Il convient de préciser que la foncière, société propriétaire des actifs, est elle-même gérée par une société de gestion.
Deux de ces foncières sont d’ailleurs cotées en Bourse : Immorente Invest, gérée par CFG Capital, et Aradei Capital, gérée par REIM Capital (Real Estate Investment Management).
La société de gestion se charge de trouver les locataires, tandis que la foncière identifie les opportunités d’acquisition.
Une même société de gestion peut administrer plusieurs structures. Elle crée des opportunités d’investissement via des produits financiers proposés aux investisseurs, qu’elle gère ensuite pour leur compte.
Pour chaque acquisition immobilière, une structure spécifique peut être créée selon le profil des investisseurs. Certains souhaitent financer un secteur particulier, comme l’éducation, l’industrie ou la logistique.
C’est donc la foncière qui détient les actifs proposés aux investisseurs institutionnels.
De la même manière qu’il existe des normes comptables pour les banques ou les compagnies d’assurance, il était nécessaire de créer un cadre spécifique pour l’immobilier.
En 2016, la loi sur les OPCI a permis aux foncières d’adopter le statut d’OPCI afin d’être réglementées et supervisées par l’AMMC. Les sociétés de gestion doivent elles aussi être agréées, tandis que les actifs font l’objet d’une valorisation obligatoire réalisée par des experts immobiliers.
Une différence majeure subsiste néanmoins : la foncière dispose d’un capital fixe, alors que l’OPCI fonctionne avec un capital variable.
C’est d’ailleurs souvent pour cette raison que toutes les foncières ne prennent pas nécessairement la forme d’un OPCI.
Les foncières peuvent commencer par réunir des investisseurs afin de constituer un capital important destiné à acquérir des actifs immobiliers. Elles peuvent également structurer des opérations déjà identifiées et en proposer le financement aux investisseurs institutionnels.
Elles commercialisent ainsi une véritable thèse d’investissement. Il peut s’agir, par exemple, de construire un immeuble au centre de Casablanca destiné à être loué. Les fonds sont levés sur la base de la confiance accordée à la société de gestion et à sa capacité à mettre en œuvre le plan d’affaires.
Le risque existe, mais la rentabilité attendue est également plus élevée.
Les foncières doivent donc assurer le rendement de leurs opérations, transformer les projets immobiliers en produits financiers, apporter les financements nécessaires, garantir la maintenance des actifs et instaurer une relation de confiance avec les investisseurs.
Parallèlement, elles veillent à renforcer progressivement leurs fonds propres afin de réduire leur niveau de risque.
Ces outils servent directement l’économie en permettant aux entreprises, industrielles ou non, d’externaliser leurs actifs immobiliers et de réallouer ces ressources financières à leur activité principale.
Ils permettent également aux investisseurs d’améliorer leur rendement en devenant actionnaires des foncières, tout en diversifiant leurs portefeuilles.
Ce métier introduit également davantage de transparence dans le secteur immobilier, tant pour l’évaluation des actifs que pour la formation des prix.
Par définition, ces nouveaux modes de financement reposent sur une transparence complète et contribuent à établir des référentiels de prix fiables, utiles à l’ensemble des acteurs du secteur.
Les quelque 130 milliards de dirhams d’actifs aujourd’hui portés par les OPCI et les autres foncières constituent ainsi une nouvelle source de financement pour l’économie marocaine, tous secteurs confondus.
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La logique d’externalisation immobilière portée par les foncières gagne désormais l’appareil d’État lui-même.
En France, le Parlement a définitivement adopté, mardi 21 juillet, la création d’une société foncière chargée de gérer l’immobilier de l’État.
Conséquence directe : les administrations, ministères compris, deviennent locataires des bâtiments qu’elles occupent.
Le dispositif transforme l’Agence de gestion de l’immobilier de l’État (Agile) en établissement public à caractère industriel et commercial, propriétaire des murs sous la tutelle de la Direction de l’immobilier de l’État.
En dissociant le rôle du propriétaire de celui de l’occupant, l’objectif est de responsabiliser les administrations sur les surfaces réellement utilisées. Le ratio moyen atteint actuellement environ 24 m² par agent, contre 10 m² dans le secteur privé.
Un modèle déjà adopté par les Pays-Bas, le Danemark et la Finlande.
L’enjeu est également financier. L’État français possède un parc d’environ 96 millions de mètres carrés bâtis, valorisé à près de 74 milliards d’euros, qu’il entend réduire d’un quart d’ici 2032.
Adopté par 276 voix contre 86, le texte doit permettre de dégager un levier de financement face à un besoin d’investissement estimé par la Cour des comptes entre 140 et 150 milliards d’euros à l’horizon 2050.
Preuve que la foncière n’est plus seulement un outil au service des entreprises, elle s’impose désormais comme un véritable instrument de politique patrimoniale publique.
