Lorsqu’on évoque les produits financiers innovants au Maroc, il ne s’agit pas des instruments sophistiqués qui existent dans les marchés à terme, les marchés optionnels ou à l’étranger sur des indices.
Ces produits sont innovants au Maroc lorsqu’ils ont été spécifiquement créés par l’État marocain. Car si l’on peut trouver de l’innovation et de la sophistication à des niveaux beaucoup plus élevés, le qualificatif est utilisé à juste titre, ici au Maroc, pour parler de produits et de financements qui sont adossés à des actifs et s’apparentent à des opérations dites de « lease back ».
Concrètement, un détenteur, qui est aussi utilisateur d’un actif, va le vendre à un acheteur et va ensuite le lui louer. Au lieu d’avoir un actif dans son bilan, il va avoir zéro dans son bilan. Il va donc liquéfier le bien et disposer immédiatement d’argent pour l’utiliser autrement, tout en supportant, dans le temps, des charges locatives ainsi que les coûts de rénovation et les grosses réparations, en tant que locataire.
Si ces charges sont égales à l’amortissement que le propriétaire enregistrait lui-même chaque année sur son compte de produits et charges, l’opération serait neutre pour lui.
Or, ce n’est souvent pas le cas pour le financement innovant au Maroc.
Un effort financier est produit par l’État marocain pour mettre sur le marché ces produits innovants, pour des raisons patriotiques et stratégiques. Car la plupart des actifs ayant fait l’objet de ces opérations sont totalement amortis, ce qui laisse les charges de loyers entièrement à la charge de l’État qui a lancé ces opérations.
D’autant que certains biens sont vétustes et exigent d’importants investissements de rénovation, ce qui renchérit leur relocation.
En conséquence, l’État aurait pu recourir à des financements conventionnels beaucoup moins coûteux, mais il a préféré miser sur l’innovation, créer une nouvelle classe d’actifs et consentir un sacrifice sur le rendement, puisqu’il en est lui-même le fournisseur.
En contrepartie, il lève des ressources afin d’être au rendez-vous des exigences et des enjeux des chantiers colossaux et pressants du moment. Il s’agit de toute une vision durable du Maroc qu’il fallait engager, mettre en œuvre et donc financer.
L’autre véhicule en est la Charte de l’investissement, sortie et validée en 2022, qui a exprimé les ambitions de l’État. Depuis, près de 90 % des 500 milliards de dirhams d’investissements privés prévus ont été réalisés, même si les retombées sur l’emploi n’ont pas atteint l’objectif des 500 000 postes.
Les projets d’investissement concernés sont supérieurs à 50 millions de dirhams avec une création de 50 emplois stables. Ou, si le projet crée 150 emplois, il n’est soumis à aucun seuil de montant d’investissement pour bénéficier de primes pouvant atteindre 30 % de l’investissement, entre autres avantages prévus par cette Charte.
De très importants programmes d’investissements sont aujourd’hui encore en cours : le programme de transport ferroviaire, celui du transport aérien ou encore les programmes liés aux enjeux de la gestion de l’eau, un sujet d’une portée stratégique et vitale pour le Maroc.
Les projets d’investissement ont ainsi bénéficié des efforts de financement engagés par l’État, qu’il s’agisse de financements intérieurs, extérieurs ou des financements dits innovants, qui font partie intégrante de cette palette de solutions.
L’État a décidé de passer à l’exécution en mettant de côté les considérations d’optimisation du rendement. C’est un sujet de souveraineté.
Résultat : après quatre ans, le Maroc est en plein chantier et les réalisations ont transformé les infrastructures routières, portuaires, les villes, les régions, ainsi que les avancées énergétiques.
Un accent a également été mis sur la décentralisation et l’aménagement territorial, rendant les changements visibles et profitant aux citoyens.
C’est ainsi que les produits de financement innovants incarnent, pour le Maroc, au-delà de leur sens académique, des instruments financiers à portée stratégique, dont le principal véhicule est l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier).
Leur succès immédiat a été facilité par un niveau de rendement inégalé sur le marché des capitaux.
En effet, les premiers taux servis par ces produits financiers ont dépassé les 6 %, dans un contexte où la courbe des taux à 15 ans se situait à 5 %, alors même que la nature de cet actif n’était pas aussi liquide que les bons du Trésor.
À 6,3 % précisément, la première rémunération des OPCI constitue une bonne appréciation de la qualité de l’émetteur et de la liquidité.
Même si la loi n° 70-14 relative aux Organismes de Placement Collectif Immobilier a été adoptée le 25 août 2016, le lancement réel est intervenu avec les premiers agréments en 2019-2020.
L’agrément du premier OPCI, CDG Premium Immo, en 2019, suivi de CIH Patrimmo au premier semestre 2020, puis d’Ajarinvest, filiale de la CDG et de CIH Bank, a démontré l’ingéniosité de l’État.
Les institutionnels ont investi dans un produit que l’État avait lui-même choisi et ont ainsi accompagné cette stratégie dans un cadre sécurisé, les actifs cédés aux OPCI restant sous la gestion de l’État et étant de nature stratégique.
Il s’agit notamment d’administrations, d’universités, de CHU ou encore d’établissements pénitentiaires, dont la vente est effective avec une valorisation réalisée au moment de la négociation et validée par deux experts mandatés par l’OPCI.
Depuis, plusieurs OPCI privés ont vu le jour et ne cessent de se développer et de se spécialiser.
Cet instrument de financement, particulièrement bien rémunéré, voire offrant le meilleur rendement du marché, constitue aujourd’hui un véritable défi pour les opérateurs souhaitant lever des fonds.
En créant ces opérations de cession, certes pour financer ses propres projets stratégiques, l’État a également fait émerger un marché des OPCI privés qui représente aujourd’hui plusieurs milliards de dirhams d’actifs.
L’État ne s’est toutefois pas arrêté aux OPCI.
Parmi les produits de financement innovants créés pour servir sa stratégie, la mise en place de fonds destinés au financement de l’investissement joue également un rôle important dans la stimulation de l’investissement privé.
De même, la titrisation est utilisée pour rationaliser certaines structures, les alléger et relancer leur capacité de création de richesse et leur rentabilité.
L’État envisage lui-même de titriser certaines de ses charges et créances.
Concrètement, il s’agit d’anticiper des flux positifs qui devaient être perçus dans un, deux ou cinq ans, de les encaisser dès aujourd’hui et de les mobiliser, plutôt que de faire appel directement au marché.
Pour cela, un fonds de titrisation est créé avec la garantie de l’État, auquel sont cédées les créances concernées.
Les investisseurs institutionnels sont particulièrement friands de ces nouveaux titres, car ils conservent un droit de recours qui constitue, de fait, une garantie de l’État.
Celui-ci devient ainsi un acteur à part entière du marché des capitaux.
L’argent est alors mobilisé sur un marché qui collecte l’épargne des investisseurs institutionnels ainsi que l’épargne individuelle, puis l’alloue à des placements offrant un bon rendement, tout en permettant d’associer des signatures publiques et privées.
L’objectif final est de mettre davantage de ressources au service de l’économie, de la dynamiser et de permettre aux opérateurs, qu’ils soient publics ou privés, de financer leurs besoins à travers une multiplicité de véhicules de financement.
Afifa Dassouli
Les OPCI ont tout particulièrement permis aux institutionnels – caisses de retraite, compagnies d’assurances, banques et autres holdings – de restructurer leurs portefeuilles en se réconciliant avec l’immobilier, tout en finançant indirectement l’industrie légère dans les zones industrielles, entre autres.
Ils accompagnent également de grands opérateurs industriels souhaitant s’installer au Maroc sans porter dans leur bilan des actifs fonciers et immobiliers, tels que les usines elles-mêmes.
À ce titre, les OPCI spécialisés dans l’immobilier industriel constituent un atout d’attractivité pour le Maroc vis-à-vis de ces investisseurs, qui n’ont plus à se préoccuper ni du foncier ni des constructions nécessaires à leur implantation.
La loi sur les OPCI industriels et la réglementation instaurée par l’AMMC ont introduit un outil réglementé et plus rassurant, venant compléter le travail des foncières.
Aujourd’hui, ces OPCI participent à des appels d’offres pour acquérir du foncier et construire des usines destinées à des utilisateurs étrangers, généralement dans le cadre de nouveaux projets d’investissement au sein des nombreuses zones industrielles créées sur l’ensemble du territoire.
Au point qu’aujourd’hui, de grands industriels, notamment asiatiques, réputés pour leur exigence, s’installent de plus en plus au Maroc parce qu’ils y trouvent l’ensemble de ces services, dans des délais précis et avec des budgets respectés.
Cette chaîne de valeur a atteint un niveau de professionnalisme particulièrement élevé.
Certaines banques se sont regroupées pour créer les premières foncières de taille importante, accompagnées par des investisseurs institutionnels dans le cadre du plan « Émergence ». Elles portent aujourd’hui un portefeuille d’actifs considérable, évalué à plusieurs milliards de dirhams.
Le secteur privé a ensuite pris le relais, portant le nombre d’OPCI à 60 entre 2019 et juin 2025, dont trois grandes foncières ainsi que plusieurs OPCI industriels.
Jusqu’alors, les investisseurs institutionnels détenaient des portefeuilles composés principalement d’actions sur une Bourse jugée peu efficiente et d’obligations, essentiellement en bons du Trésor, à hauteur de 30 %. Ils avaient également tenté d’investir directement dans l’immobilier en devenant eux-mêmes promoteurs, sans obtenir de résultats particulièrement probants.
Grâce aux OPCI, ils ont pu remplir la poche d’allocation d’actifs destinée à l’immobilier et se recentrer sur leur cœur de métier, celui de spécialistes de la finance.
