Immobilier : une demande en forte progression en 2025, portée par la LLD, selon Mubawab
Le marché immobilier marocain a connu en 2025 une dynamique marquée par une progression soutenue de la demande, dans un contexte de contraction persistante de l’offre. Ce déséquilibre structurel a contribué à maintenir une pression haussière sur les prix, en particulier dans les grandes agglomérations. Ces tendances ressortent du Bilan Immobilier 2025 publié par la plateforme Mubawab, présenté lors d’une conférence organisée à Casablanca, le mardi 27 janvier, en présence de professionnels du secteur, d’investisseurs et d’acteurs institutionnels.
Fondées sur l’analyse des comportements de recherche et des annonces diffusées sur la plateforme mubawab.ma, les conclusions du rapport mettent en évidence une évolution structurelle du marché, tant sur le segment de l’achat que sur celui de la location.
En 2025, la demande immobilière a progressé de 5,45 % sur le segment de l’achat et de 9,24 % sur celui de la location longue durée. Cette dynamique traduit, selon Kevin Gormand, président directeur général et fondateur de Mubawab, « un changement durable des comportements, marqué par une progression significative de la demande de location longue durée, un phénomène inédit ».
L’achat représente la moitié de la demande immobilière globale. Les appartements continuent de dominer largement les recherches, concentrant 65 % de la demande, loin devant les villas (13 %). Sur un an, la demande à l’achat a progressé de 4,79 % pour les appartements et de 8,83 % pour les villas, traduisant un attrait croissant pour les biens offrant davantage d’espace et de confort.
En face, l’offre peine à suivre. À l’échelle nationale, elle recule de 3,12 %, avec une baisse marquée des annonces d’appartements (-8,14 %), partiellement compensée par une légère hausse de l’offre de villas (+2,35 %). Ce déséquilibre persistant entre l’offre et la demande alimente une tension structurelle sur les prix, particulièrement dans les grandes villes.
« En l’absence d’une véritable reprise de l’offre, la pression sur les prix devrait se maintenir, notamment dans les pôles urbains à forte attractivité », a souligné Kevin Gormand lors de la conférence de présentation du rapport.
Sur le segment de la vente, le prix moyen national s’établit à 14 042 dirhams le mètre carré pour les appartements et à 14 602 dirhams pour les villas. Toutefois, ces moyennes masquent d’importants écarts territoriaux. Rabat, Casablanca et Marrakech affichent les niveaux de prix les plus élevés pour les appartements, traduisant la forte attractivité de ces marchés. À l’inverse, Agadir et Tanger se positionnent à des niveaux plus accessibles.
Pour les villas, les écarts de prix et de budgets sont principalement liés aux différences de superficies moyennes, reflétant l’hétérogénéité des marchés locaux et des typologies de biens proposés.
La demande à l’achat reste fortement concentrée sur les grandes métropoles, avec Casablanca en tête pour les appartements et Marrakech pour les villas. Certaines villes, comme Casablanca et Agadir, enregistrent une progression de la demande, tandis que d’autres, notamment Marrakech et Tanger, connaissent un repli, illustrant des comportements d’achat différenciés selon les marchés locaux.
Cette segmentation croissante des marchés urbains traduit des arbitrages plus fins de la part des ménages, intégrant des critères de prix, d’accessibilité, de qualité de vie et de perspectives de valorisation.
La demande étrangère demeure majoritairement portée par les Marocains résidant à l’étranger (MRE). La France concentre à elle seule 46 % de cette demande, suivie par la Belgique et les États-Unis. Les recherches s’orientent principalement vers les zones périurbaines et côtières, avec Dar Bouazza, Martil et Bouskoura parmi les secteurs les plus prisés.
Ce positionnement traduit une recherche accrue de qualité de vie, conjuguée à une logique patrimoniale et de diversification géographique de l’investissement.
Le marché locatif constitue le principal moteur de la dynamique immobilière en 2025. La location longue durée représente 41 % de la demande totale, avec une prédominance marquée des appartements, qui concentrent 81 % des recherches.
La demande locative progresse de 9,24 %, tandis que l’offre n’augmente que de 4,93 %, accentuant la tension sur les loyers. Casablanca concentre près du tiers de la demande nationale pour les appartements, tandis que Marrakech domine le segment des villas.
« La progression de la location longue durée traduit un changement structurel des modes d’accès au logement, appelé à s’inscrire dans la durée », estime Kevin Gormand.
Pour 2026, Mubawab anticipe la poursuite de la croissance de la demande immobilière, portée par un déséquilibre persistant entre l’offre et les besoins du marché. Les acquéreurs devraient s’orienter davantage vers les biens éligibles à l’aide directe au logement, notamment sous les seuils de 300 000 et 700 000 dirhams.
La location longue durée devrait poursuivre sa progression, tandis que l’investissement étranger, historiquement centré sur Marrakech et Tanger, après plusieurs années de forte croissance, tendrait aujourd’hui vers une phase de stabilisation.
LNT
