La Loi sur les OPCI, Organismes de Placement Collectif Immobilier, qui sont des fonds d’investissement réglementés collectant, via l’émission de titres, l’épargne des agents économiques pour l’investir principalement dans l’immobilier locatif, entre en vigueur.
Il s’agit d’un nouveau produit financier qui s’ajoute à tous ceux qui portent sur les actions et obligations proposées par les OPCVM depuis 1994.
En fait, les OPCI ont été créés par loi 70-14 du 25 août 2016 qui leur est dédiée.
Celle-ci énonce que les OPCI peuvent être créés, conformément aux dispositions de cette présente loi, et qui prennent la forme soit d’un Fonds de Placement Immobilier «FPl», soit d’une Société de Placement Immobilier, «SPI».
Dans le cadre de la grande réforme du marché des capitaux menée dans notre pays, ce nouveau véhicule d’investissement a été voulu par le législateur pour développer le secteur financier national, afin de mobiliser l’épargne longue et l’orienter vers le financement du secteur immobilier en panne depuis une décennie et dont l’un des freins est le financement.
Mais aussi face à la baisse des rendements des instruments financiers traditionnels, actions et obligations, le législateur a voulu offrir aux investisseurs un nouvel instrument réglementé de placements à long terme connu pour être plus rentable.
Les OPCI sont donc des sociétés de gestion soumises à un agrément fourni par l’autorité de tutelle du marché des capitaux, l’AMMC qui de ce fait agréée leur activité principale et habituelle, celle de les gérer.
Laquelle activité de ces OPCI consiste en l’émission de titres (actions, parts, titres de créance et certificats de sukuk) qui donneront lieu à une collecte d’épargne qui sera investie dans l’immobilier locatif.
Les OPCI ont obligation d’investir au moins 60 % de leurs avoirs en actifs immobiliers et d’en garder au moins 10% en liquidités, mais aussi de recourir à de la dette à hauteur de 40% de leurs actifs.
Les actifs seront, bien sûr, des biens immeubles, droits réels, titres de sociétés à prépondérance immobilières et même des titres d’autres OPCI). Ces actifs immobiliers ne peuvent être acquis par l’OPCI exclusivement en vue de leur revente, ce qui s’impose puisqu’ils doivent procurer des revenus locatifs.
De plus, ils bénéficient de la nouvelle politique de libération des changes puisque, dans le respect de la réglementation des changes, les titres émis par les OPCI peuvent être libellés en devises étrangères et leurs actifs situés en zones franches ou dans un pays étranger.
L’autre nouveauté par rapport aux OPCVM, c’est que les OPCI peuvent être inscrits à la cote de la Bourse des Valeurs de Casablanca.
Certes, les OPCI sont destinés au grand public, mais les institutionnels et autres investisseurs qualifiés bénéficieront de manière spécifique de la possibilité de créer des OPCI dits « RFA » (Règles de Fonctionnement Allégées) qui jouiront de règles d’investissement et d’endettement moins contraignantes que celles appliquées aux OPCI ouverts au grand public.
Les contraintes imposées par la loi et suivies par l’AMMC sont les mêmes pour les SPI (Société de Placement Immobilier) et FPI (Fonds de Placement Immobilier), les deux formes de sociétés prévues.
Elles sont gérées par des sociétés de gestion spécialisées agréés par l’AMMC et doivent confier la garde de leurs actifs à des établissements dépositaires autorisés à exercer cette activité pour les OPCI.
Jusque-là ce sont des règles formelles, sachant que ces derniers doivent procéder à une évaluation de leurs actifs immobiliers par des évaluateurs immobiliers agréés par l’Administration tous les six mois dans l’objectif de déterminer leur valeur liquidative.
Ils doivent soumettre leurs comptes à la certification de commissaires aux comptes inscrits au tableau de l’Ordre des experts comptables, sur la base d’un plan comptable qui leur sera dédié et dont la publication est imminente.
Afifa Dassouli
A l’occasion de la publication des principales dispositions de la Loi n° 70-14 sur les OPCI, publiée au Bulletin Officiel le 16 mars 2017, voici le déroulement réglementaire de ces nouveaux produits financiers :
– La Loi de création, 70-14 relative aux OPCI a été promulguée le 25 août 2016.
– Trois décrets d’application ont été adoptés par le Chef du Gouvernement entre les mois de mai et septembre 2018.
– Le 7 février 2019, a été publié un arrêté du ministre de l’Économie et des Finances fixant certaines modalités fiscales de fonctionnement des OPCI prévues par la Loi de Finances.
– La circulaire de l’AMMC fixant les modalités d’agrément et les règles de fonctionnement des sociétés de gestion d’OPCI a été publiée au Bulletin Officiel en date du 22 avril 2019.
– Une deuxième circulaire de l’AMMC portant sur les modalités d’agrément et de fonctionnement des OPCI, en cours de validation auprès du Secrétariat Général du Gouvernement, viendra compléter ce cadre réglementaire.
A.D
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